第十一章 面 试 2
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[面试2]
小陈副书记今天特意穿上集团高管的工装，这一身是“观奇洋服”，价值六千多块钱。但是，在一楼大厅第一次跟秦总见面的时候，他还是略觉寒酸，说不出人家西装的是什么品牌，但是就感觉人家装扮高档，握手时对方的衬衣袖口，露出一颗精致的、完全可以跟男性戒指相比较的银边黑宝石戒面的袖扣。他听说过一对这玩意儿价值就两千多块。
他的身高与自己相当，大约一米七八、七九的样子，醒目的是高背头铮亮。长相一般，皮肤略黑，神色稳定，面带笑意，和蔼而不谦卑，尊重而不拘泥。前三位应聘的都是唧唧索索、毕恭毕敬的，在他这没有，更像是来谈事的。
子明接过名片，看到“党委副书记”的头衔排在第一位，意识到他的职务应该相当于集团副总裁，立时带笑抬头看着对方的眼睛略带惊讶地说：“呦！陈书记，失敬，失敬。”两人视频面试时，对方介绍自己是人力资源部经理。当时子明就觉得让一个部门经理面试自己级别不对，心里也没拿他当事。现在看人家还是很重视自己的。
小陈副书记这才感到些许心里平衡，含起谦虚而从容的微笑让着秦总走进电梯厢。
这位董事长的办公室足够大，子明紧走了几大步才站在董事长班台对面。对方并没有起身迎接握手让座这一套，只是挥挥手说：“坐吧。”说完抬手把一只软包中华香烟扔过来，意思是让他吸烟。
子明掏出自己的烟卷、打火机放在一旁，捏起那根滚来“中华”点上，然后笑脸相对，表示谢意。率性的大老板子明是常见的，但是国企老板也这般风度十足，没见过。
两三句客套寒暄之后，董事长直截了当，说：“你的资料我都看了。秦总，我们是搞机械的，对房地产都是外行，这么说吧，如果我把这2000亩土地给你，你准备怎么干？”董事长前面有了三次面试的经验，他认为这个问题是杀手锏，对方能力水平，高低立判。
子明接话就答，说：“这个项目您打算卖多少钱？”
董事长：“不低于五十个亿。”
“啊？”子明稍显惊讶。
此前面试的三位中也有这个吃惊表情的，说市场不好，卖不到的。董事长有意调动口腔肌肉，把发音说的清清楚楚：“不低于五十个亿。这是我们请市房管局评估过的。”
小陈书记在一旁坐着，也跟着董事长的说话点头。
子明把烟卷从唇边拿开，看着董事长笑了。
在董事长解读，这个笑容差不多就是对方即将声明“干不了”的前戏。董事长也笑了说：“如果跟要跟我们合作，这是个基本的指标。”说完低头吹了吹桌面的烟灰，又抬起头来直视对方。
子明笑着问：“董事长，您确认是五十个亿？”
董事长有一点点不耐烦了，再一次失望隐约从心中升起，他说：“是五十个亿，没商量。”
小陈书记也微微点头。
子明突然笑出声了：“哈哈，董事长，我做过的项目，2000亩地，如果只卖了五十个亿，那是交不了差的，哈哈……”
董事长一愣，转而一想说：“那是上s海h、杭h州z，天t津j不行。”
子明带着笑声说：“天t津j也一样！”
董事长心中震动了，不动声色地说：“那你说能卖多少钱？”
子明含笑不语，沉吟。
小陈书记心里发慌，他左右看着这两个人。
董事长思想认为，这些外企的干部，职业经理，纯粹是奔钱来的，哪讲什么觉悟？可以答应他一些奖励，于是说：“如果销售额超过五十个亿，我可以考虑给你提成奖励。”说着轻拍桌面，显出一点勇气。
子明看出董事长对房地产业务很不懂。外行人的许诺不能当真。子明笑音颤着说：“董事长，您不熟悉房地产业务，您先别许愿，我不能趁着您不明白的时候举刀宰您，倒时您说我欺负外行就没劲了，我就是拿了钱心里也不舒服。”
这话受听，董事长多少也担心自己话大了。手头烟卷已经没了，他伸手指着子明摆在自己眼前的烟卷说：“诶，那个烟卷是你从重c庆q带来的吧，我尝尝。”气氛变了。
子明迅即抓烟盒起身伸手递过去，烟盒到了对方面前时，一颗香烟已然被抖出来半支，董事长伸出双指接烟时，子明另一只手已经把火机点燃在面前。
董事长边抽烟边说：“你说。还能多卖点儿？再多一两亿？”
子明伏身靠近说：“您请房管局做的测算，我估计，一，他们是按照前年项目周边房地产价格估算的；二，是用1.2到1.3的容积率测算的，这样做没错。”说完挺起身子，满怀信心地说：“不过我不这么算，我觉得这块地卖到八十到一百个亿，是应该做到的。”
董事长听到“八十到一百个亿”心里陡然猛烈抖动起来，但是脸上还不露声色，心里发闷，干咳了两声才说：“那就不沾边了，六十个亿就不错了。”说完还瞥了自明一眼：“周边房价在那了，你把房子标价到七、八千一平米？谁买呀？”
小陈书记眼睛瞪得如同两个鸽子蛋大小，大气不出，不敢看秦子明，直盯着董事长。
子明笑眯眯地说：“董事长，房价不能调，容积率是可以调的啊。”董事长听子明这么一说，正想吸烟的动作在嘴边定格，董事长是懂得容积率这个概念的。
子明说：“我在‘华瑞’做过三个项目的‘前期’，每做一个项目首先向政府公关，争取提升容积率，容积率提高了，自然出房就多了，销售额就上去了。”
董事长听出点儿味道，端杯饮茶。
“我研究过天t津j市的《控规》，”子明说到这，感觉董事长目光里不理解这个概念，又说：“容积率从哪来的呢？来自《天t津j市中心城区控制性详细规划》，每个城市都有，简称《控规》，容积率是这里明确规定的。市规划局按照不同区域的城市功能，分配容积率。规划范围内划分若干‘单元’，这些单元从一平方公里到两平方、五平方公里不等。‘一重’的地块分跨在两个单元中。两个单元的容积率不同，平均下来为1.2强。”
董事长在认真地听着。
“天t津j市这个《控规》是九六年版的。当初制定规划的时候，他们没有想到房地产市场发展这么快——不仅天t津j，北b京j、上s海h，全国很多城市都是这样——为了适应其城市的发展，很多城市的规划管理部门都有专门的‘调整控规’的程序。就是用地单位可以有理由要求调整‘控规指标’，包括容积率。也就是说控规调整，市政府是开着口子的。天t津j市也是这样。”
“哦~~~~”，听到这，董事长明白了“妈的，我原来以为这些规定就像国家颁布的各种工业产品标准，那是绝对不可能动的，想都不敢想。这个规划指标还可以变？呵呵。”说不清董事长是高兴，还是觉得可笑，还是无奈，还是茅塞顿开，反正他连骂带笑了，又说：“你接着说，咱们容积率能够调到多少？”董事长有意识地用了“咱们”这个词。
子明客观冷静地说：“这个项目应该可以调整到2.5的容积率，如果董事长有足够能力向市长公关，也有可能拿到3。”
董事长一听大眼圆睁：“真的吗？”他不敢相信。在工业干了一辈子，根本没见过这种事。
小陈书记闻听呼吸都急促起来。
子明已经听出来董事长已经不把他当外人，他有这个本事，很复杂的事，一两句话就让你明白，他慢悠悠地说：“董事长，天t津j市的《控规》是十二年前制定的，早落伍了。据我了解，规划局已经在制定新的《控规》呐。嗯，简单地跟您说吧，‘一重’地块，原《控规》给的容积率是什么概念？告诉您，‘民居’是六层小砖房，‘商业部分’是八层楼的商用楼宇。您看北b京j和上s海h，就是二、三线城市，谁还在中心城区盖六层小砖房？天t津j也没有啦。”
董事长彻底听懂了，身子靠在沙发转椅背上，自己咬着手指尖，慢慢心算说：“如果提升到3的容积率，就相当于2000亩土地变为将近5000亩土地了。”说完二目圆睁显出茫然不敢信的样子。
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小陈副书记今天特意穿上集团高管的工装，这一身是“观奇洋服”，价值六千多块钱。但是，在一楼大厅第一次跟秦总见面的时候，他还是略觉寒酸，说不出人家西装的是什么品牌，但是就感觉人家装扮高档，握手时对方的衬衣袖口，露出一颗精致的、完全可以跟男性戒指相比较的银边黑宝石戒面的袖扣。他听说过一对这玩意儿价值就两千多块。
他的身高与自己相当，大约一米七八、七九的样子，醒目的是高背头铮亮。长相一般，皮肤略黑，神色稳定，面带笑意，和蔼而不谦卑，尊重而不拘泥。前三位应聘的都是唧唧索索、毕恭毕敬的，在他这没有，更像是来谈事的。
子明接过名片，看到“党委副书记”的头衔排在第一位，意识到他的职务应该相当于集团副总裁，立时带笑抬头看着对方的眼睛略带惊讶地说：“呦！陈书记，失敬，失敬。”两人视频面试时，对方介绍自己是人力资源部经理。当时子明就觉得让一个部门经理面试自己级别不对，心里也没拿他当事。现在看人家还是很重视自己的。
小陈副书记这才感到些许心里平衡，含起谦虚而从容的微笑让着秦总走进电梯厢。
这位董事长的办公室足够大，子明紧走了几大步才站在董事长班台对面。对方并没有起身迎接握手让座这一套，只是挥挥手说：“坐吧。”说完抬手把一只软包中华香烟扔过来，意思是让他吸烟。
子明掏出自己的烟卷、打火机放在一旁，捏起那根滚来“中华”点上，然后笑脸相对，表示谢意。率性的大老板子明是常见的，但是国企老板也这般风度十足，没见过。
两三句客套寒暄之后，董事长直截了当，说：“你的资料我都看了。秦总，我们是搞机械的，对房地产都是外行，这么说吧，如果我把这2000亩土地给你，你准备怎么干？”董事长前面有了三次面试的经验，他认为这个问题是杀手锏，对方能力水平，高低立判。
子明接话就答，说：“这个项目您打算卖多少钱？”
董事长：“不低于五十个亿。”
“啊？”子明稍显惊讶。
此前面试的三位中也有这个吃惊表情的，说市场不好，卖不到的。董事长有意调动口腔肌肉，把发音说的清清楚楚：“不低于五十个亿。这是我们请市房管局评估过的。”
小陈书记在一旁坐着，也跟着董事长的说话点头。
子明把烟卷从唇边拿开，看着董事长笑了。
在董事长解读，这个笑容差不多就是对方即将声明“干不了”的前戏。董事长也笑了说：“如果跟要跟我们合作，这是个基本的指标。”说完低头吹了吹桌面的烟灰，又抬起头来直视对方。
子明笑着问：“董事长，您确认是五十个亿？”
董事长有一点点不耐烦了，再一次失望隐约从心中升起，他说：“是五十个亿，没商量。”
小陈书记也微微点头。
子明突然笑出声了：“哈哈，董事长，我做过的项目，2000亩地，如果只卖了五十个亿，那是交不了差的，哈哈……”
董事长一愣，转而一想说：“那是上s海h、杭h州z，天t津j不行。”
子明带着笑声说：“天t津j也一样！”
董事长心中震动了，不动声色地说：“那你说能卖多少钱？”
子明含笑不语，沉吟。
小陈书记心里发慌，他左右看着这两个人。
董事长思想认为，这些外企的干部，职业经理，纯粹是奔钱来的，哪讲什么觉悟？可以答应他一些奖励，于是说：“如果销售额超过五十个亿，我可以考虑给你提成奖励。”说着轻拍桌面，显出一点勇气。
子明看出董事长对房地产业务很不懂。外行人的许诺不能当真。子明笑音颤着说：“董事长，您不熟悉房地产业务，您先别许愿，我不能趁着您不明白的时候举刀宰您，倒时您说我欺负外行就没劲了，我就是拿了钱心里也不舒服。”
这话受听，董事长多少也担心自己话大了。手头烟卷已经没了，他伸手指着子明摆在自己眼前的烟卷说：“诶，那个烟卷是你从重c庆q带来的吧，我尝尝。”气氛变了。
子明迅即抓烟盒起身伸手递过去，烟盒到了对方面前时，一颗香烟已然被抖出来半支，董事长伸出双指接烟时，子明另一只手已经把火机点燃在面前。
董事长边抽烟边说：“你说。还能多卖点儿？再多一两亿？”
子明伏身靠近说：“您请房管局做的测算，我估计，一，他们是按照前年项目周边房地产价格估算的；二，是用1.2到1.3的容积率测算的，这样做没错。”说完挺起身子，满怀信心地说：“不过我不这么算，我觉得这块地卖到八十到一百个亿，是应该做到的。”
董事长听到“八十到一百个亿”心里陡然猛烈抖动起来，但是脸上还不露声色，心里发闷，干咳了两声才说：“那就不沾边了，六十个亿就不错了。”说完还瞥了自明一眼：“周边房价在那了，你把房子标价到七、八千一平米？谁买呀？”
小陈书记眼睛瞪得如同两个鸽子蛋大小，大气不出，不敢看秦子明，直盯着董事长。
子明笑眯眯地说：“董事长，房价不能调，容积率是可以调的啊。”董事长听子明这么一说，正想吸烟的动作在嘴边定格，董事长是懂得容积率这个概念的。
子明说：“我在‘华瑞’做过三个项目的‘前期’，每做一个项目首先向政府公关，争取提升容积率，容积率提高了，自然出房就多了，销售额就上去了。”
董事长听出点儿味道，端杯饮茶。
“我研究过天t津j市的《控规》，”子明说到这，感觉董事长目光里不理解这个概念，又说：“容积率从哪来的呢？来自《天t津j市中心城区控制性详细规划》，每个城市都有，简称《控规》，容积率是这里明确规定的。市规划局按照不同区域的城市功能，分配容积率。规划范围内划分若干‘单元’，这些单元从一平方公里到两平方、五平方公里不等。‘一重’的地块分跨在两个单元中。两个单元的容积率不同，平均下来为1.2强。”
董事长在认真地听着。
“天t津j市这个《控规》是九六年版的。当初制定规划的时候，他们没有想到房地产市场发展这么快——不仅天t津j，北b京j、上s海h，全国很多城市都是这样——为了适应其城市的发展，很多城市的规划管理部门都有专门的‘调整控规’的程序。就是用地单位可以有理由要求调整‘控规指标’，包括容积率。也就是说控规调整，市政府是开着口子的。天t津j市也是这样。”
“哦~~~~”，听到这，董事长明白了“妈的，我原来以为这些规定就像国家颁布的各种工业产品标准，那是绝对不可能动的，想都不敢想。这个规划指标还可以变？呵呵。”说不清董事长是高兴，还是觉得可笑，还是无奈，还是茅塞顿开，反正他连骂带笑了，又说：“你接着说，咱们容积率能够调到多少？”董事长有意识地用了“咱们”这个词。
子明客观冷静地说：“这个项目应该可以调整到2.5的容积率，如果董事长有足够能力向市长公关，也有可能拿到3。”
董事长一听大眼圆睁：“真的吗？”他不敢相信。在工业干了一辈子，根本没见过这种事。
小陈书记闻听呼吸都急促起来。
子明已经听出来董事长已经不把他当外人，他有这个本事，很复杂的事，一两句话就让你明白，他慢悠悠地说：“董事长，天t津j市的《控规》是十二年前制定的，早落伍了。据我了解，规划局已经在制定新的《控规》呐。嗯，简单地跟您说吧，‘一重’地块，原《控规》给的容积率是什么概念？告诉您，‘民居’是六层小砖房，‘商业部分’是八层楼的商用楼宇。您看北b京j和上s海h，就是二、三线城市，谁还在中心城区盖六层小砖房？天t津j也没有啦。”
董事长彻底听懂了，身子靠在沙发转椅背上，自己咬着手指尖，慢慢心算说：“如果提升到3的容积率，就相当于2000亩土地变为将近5000亩土地了。”说完二目圆睁显出茫然不敢信的样子。
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