第九章：写字楼（1）
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常天浩不知这次上海之行在乔冰倩心头激起的涟漪，甚至也不清楚这件事对沈、乔两人关系的杀伤力，他以为只是两人一时没处理好关系吵架拌嘴，回头沈飞道下歉就能平息事态。
他和沈飞没有深仇大恨，心头种刺只想小小报复下对方：第一，谁让你出口伤人？第二，谁让你屡次去纠缠程程？其他并无太多恶意。
在他眼中，乔冰倩身为女孩子仅因沈飞心情低落就能特意从钱塘跑来看他，这份感情是很真挚也挺沉重的，哪是能舍就能舍弃的？
他却不知道小看了乔冰倩，这个敢爱敢恨的姑娘一旦下定决心就不会改变，就像她原来喜欢沈飞，毅然能克服女孩子的矜持反过来倒追，一旦决定放手，那就再也挽回不了——起码以沈飞的手段挽回不了。
乔冰倩在火车上思考了2 个多小时就下定决心，确切地说，3日晚她就下定了决心，次日常天浩陪同游玩和送行时的表现更让她坚定了自己的想法。
她的小心思常天浩目前解读不出，乔冰倩回到家后只礼貌地说了声“安全抵达”就没有太多话，最多自告奋勇说下次常天浩来钱塘玩由她招待并充当导游。对后半句常天浩只能笑笑，他就是西山人，去钱塘还用得着乔冰倩招待当向导？
他的心思还在于事业上。
“常总、王总，这边请……”
10月5日算沪江第一个新生教学周，不过依然不上课，全程新生教育。根据日程表，由辅导员和高年级学长领着新生在各公共场合转一圈，告诉他们该怎么用餐，怎么充卡，怎么适应大学生活细节，怎么进图书馆查阅资料，怎么使用计算机系统，参观走访校史陈列室等不一而足，然后参加开学典礼，随后还有同学见面会、新老生恳谈会、迎新晚会等一系列活动，接着进行学生会招新。
等这段时间全部过去，才算正式进入教学周。
外地同学对这些自然倍感新鲜，重生的常天浩却很熟悉了，所以找个机会直接溜号出来看写字楼。
王慧玲工作确实卖力，国庆假期只休息了一天，其他时间全用于实地勘察写字楼市场，周围能出售的全看遍了。
作为全国经济中心，上海写字楼发展到1998年已进入第三代。
第一代是 50-80 年代中期的老式建筑，一般不超过5层，大多数政府和国有企业楼都长成这样，普遍带有浓郁的苏式风格。上海这地方因接受欧风美雨熏陶比较足，还留有民国时期的巴洛克式建筑，但这些都不可能对外出售，外来机构如果需要来上海设立办事机构，早年都需要长期租赁酒店套房办公，当时上海各类宾馆里有形形色色的驻沪办。
第二代是80年代中期到 90 年代中期发展起来的点式板楼，造型比较呆板，功能比较单一，不过在全国还算领先，最出名的是1985年落成于外滩的联谊大厦，这是上海首个涉外写字楼，上海写字楼市场真正兴起要到92 年南巡讲话以后。
第三代是90年代中发展起来的写字楼。上海从93 年开始大规模推出办公用地，按照写字楼建设周期3年计算，1996年开始全面上市，最高峰1997 年上市面积突破100万平方米，造成明显供过于求格局，可即便如此，因为建造进度不可能放缓，新写字楼还在源源不断向市场推出。
这种场面下显而易见就是价格下跌，1997年上海核心地段写字楼租金是每平方米0.8 美元/天，98年下降到0.4 美元/天，99年进一步腰斩到 0.2 美元/天，如以0.8 美元价格来衡量，超过6.5 元/天，20年这价格在5A写字楼里都不算过低，由此可见当初泡沫有多大。
整个魔都写字楼市场此时呈现一种病态。20年后由于年限、落户等缘故，同地段住宅价格均贵于写字楼，但1998年即便是供过于求局面下，因为建造成本不同，依然是写字楼比住宅价格高。
王慧玲前几天刚刚定下、几乎同地段的密云花苑，硬装完成情况下107 方才报了29万，而今天考察的沪江大厦，纯毛坯状态下报价还要3000元/平方米，唯一优惠条件说是买一层送5个车位，刚才两人先去参观了地下车库。
此时写字楼普遍地下才建一层，从施工成本来说往下多挖一层比往上堆一层高一倍不止，在容积率和高度管控还不是很严格的年代，开发商更愿意往上建。
3000元/平方价格真能用97年租金租出去的话衡量下来也不贵，五角场地段稍显偏僻，参照核心地段打对折按每平方米租金2元/天计算，一年就是730元，扣除10%空置期，再扣除部分税收，年化收益稳稳当当20%以上，世上哪有这么好的事？
98年的上海写字楼市场很简单：在市场平均利润率约束下，要么写字楼售价暴涨匹配租金，要么租金暴跌匹配房价收益率，既然整体供过于求，那暴涨不可能，暴跌还差不多，甚至两者一起回归常态。
所以当两人去看时对方销售员满脸热情，倘若不是行情不景气，开发商还要挑挑拣拣：不是正规单位不要，不是整体购买不要，现在都卖不出去，哪还能挑肥拣瘦？
“你刚才报价是几楼？”
“5 楼！整幢楼一共11楼，这是中间价，每加1层单价加 50-100元不等，6 、8、9 三个楼层单价最高，其次是10楼、11楼、7 楼……”
“4 楼呢？”
“4楼最便宜，2600元，如果整层购买，2500也行。”
常天浩笑了：“这不是比2楼还便宜？”
对方尴尬地笑笑：“是啊……”
后世为避开4、14两个数字，国人发明了3A ，13A这种叫法，然后上海因还是对外开放窗口，又要避开13，所以又有12A、15A，12A=13，15A=14，第一次看上去足以让人一头雾水……
销售员还在指着图纸认真介绍：“楼层整体呈正方形，分割成东西两个半区，单层平均面积 860 平方米，电梯一共3部，2部客梯背靠而立，各占据一个半区，楼梯走廊边有一部消防货梯，每层被分隔为16个单元，最小单元40多平方米，最大120平方米，框架结构，也可根据实际需要自由组合，但产证按单元号分割办理，电梯都是进口的东芝品牌。”
常天浩问：“现在若想买，还有哪些楼层可挑？我要整层，层次不好不考虑……”
“除了 8 楼，其他哪个楼层都可以。”
常天浩微微一笑：“这么说就是卖的不好咯。”
销售员脸色一窘，他本想显示一下供应度丰富，没想到被人反过来挑出毛病，急着辩解：“常总，我们也刚开售不久……”
“但我看见你们宣传栏摆放的竣工验收照片是冬天场景，一般来说竣工前就开始出售，至少一年了吧？”常天浩笑笑，“我到你们售楼处去看，发现什么味道都没有了……”
对方脸上被他说得一阵红一阵白：实际何止一年，都卖一年半了，销售情况依然不好，价格也一降再降，本来老板信誓旦旦均价要卖到4000以上，结果被弄得灰头土脸。
“这样吧，你报个实价，如我觉得可以今天就拍板买了……”
销售员大喜：“真的？”
“真的！”常天浩示意一下，王慧玲将一张100万本票给对方过目，“我们连本票都带来了。”
对方心一横开始报价：如一次性付款，在这基础上再打 95 折，需贷款就是97 折。5 楼一共860平方米，按3000元计算是258万。
常天浩道：“另外我还看中了402、404、413、414这4间，一共180个平方对么？”
“对！就算2500一方，45万。”
“刚才你说送5 个车位？我4楼又加买了4 间，多给一个？”
对方一咬牙：“行！整体下来一共303万，包括5楼整层、4楼4间、6个车位，95折后287.85 万，其他交易税费另计。”
常天浩笑笑：“和你老板打个招呼，价格压到268万，再加送3个车位，全部连在一起，如果可以就拍板下定了。”
“常总……”
“你问下啊，不行我就去看其他了，我时间很宝贵的……”
“我们大厦区位真挺好，您看，北面是沪江大学、南面是同济大学，西北面还有财大，离交通要道又近，还没其他高建筑遮挡……”
“我已综合考虑过了……”常天浩笑笑，“你们周围最近的餐饮有570米，用餐不是很方便；最近的公交站点600多米，走路也是麻烦事，电梯容量只有12人，高峰期会比较堵。另外这幢楼广场面积偏小，绿植偏少，所以……”
对方无可奈何道：“好吧，我去请示一下……”
销售员刚走，王慧玲就迷惑不解问道：“不是说买一层么，怎么突然又加4楼4间？还是不连续的4间。”
常天浩笑笑：“我忽然有了其他考虑……”
说罢，把想法和盘托出。
常天浩不知这次上海之行在乔冰倩心头激起的涟漪，甚至也不清楚这件事对沈、乔两人关系的杀伤力，他以为只是两人一时没处理好关系吵架拌嘴，回头沈飞道下歉就能平息事态。
他和沈飞没有深仇大恨，心头种刺只想小小报复下对方：第一，谁让你出口伤人？第二，谁让你屡次去纠缠程程？其他并无太多恶意。
在他眼中，乔冰倩身为女孩子仅因沈飞心情低落就能特意从钱塘跑来看他，这份感情是很真挚也挺沉重的，哪是能舍就能舍弃的？
他却不知道小看了乔冰倩，这个敢爱敢恨的姑娘一旦下定决心就不会改变，就像她原来喜欢沈飞，毅然能克服女孩子的矜持反过来倒追，一旦决定放手，那就再也挽回不了——起码以沈飞的手段挽回不了。
乔冰倩在火车上思考了2 个多小时就下定决心，确切地说，3日晚她就下定了决心，次日常天浩陪同游玩和送行时的表现更让她坚定了自己的想法。
她的小心思常天浩目前解读不出，乔冰倩回到家后只礼貌地说了声“安全抵达”就没有太多话，最多自告奋勇说下次常天浩来钱塘玩由她招待并充当导游。对后半句常天浩只能笑笑，他就是西山人，去钱塘还用得着乔冰倩招待当向导？
他的心思还在于事业上。
“常总、王总，这边请……”
10月5日算沪江第一个新生教学周，不过依然不上课，全程新生教育。根据日程表，由辅导员和高年级学长领着新生在各公共场合转一圈，告诉他们该怎么用餐，怎么充卡，怎么适应大学生活细节，怎么进图书馆查阅资料，怎么使用计算机系统，参观走访校史陈列室等不一而足，然后参加开学典礼，随后还有同学见面会、新老生恳谈会、迎新晚会等一系列活动，接着进行学生会招新。
等这段时间全部过去，才算正式进入教学周。
外地同学对这些自然倍感新鲜，重生的常天浩却很熟悉了，所以找个机会直接溜号出来看写字楼。
王慧玲工作确实卖力，国庆假期只休息了一天，其他时间全用于实地勘察写字楼市场，周围能出售的全看遍了。
作为全国经济中心，上海写字楼发展到1998年已进入第三代。
第一代是 50-80 年代中期的老式建筑，一般不超过5层，大多数政府和国有企业楼都长成这样，普遍带有浓郁的苏式风格。上海这地方因接受欧风美雨熏陶比较足，还留有民国时期的巴洛克式建筑，但这些都不可能对外出售，外来机构如果需要来上海设立办事机构，早年都需要长期租赁酒店套房办公，当时上海各类宾馆里有形形色色的驻沪办。
第二代是80年代中期到 90 年代中期发展起来的点式板楼，造型比较呆板，功能比较单一，不过在全国还算领先，最出名的是1985年落成于外滩的联谊大厦，这是上海首个涉外写字楼，上海写字楼市场真正兴起要到92 年南巡讲话以后。
第三代是90年代中发展起来的写字楼。上海从93 年开始大规模推出办公用地，按照写字楼建设周期3年计算，1996年开始全面上市，最高峰1997 年上市面积突破100万平方米，造成明显供过于求格局，可即便如此，因为建造进度不可能放缓，新写字楼还在源源不断向市场推出。
这种场面下显而易见就是价格下跌，1997年上海核心地段写字楼租金是每平方米0.8 美元/天，98年下降到0.4 美元/天，99年进一步腰斩到 0.2 美元/天，如以0.8 美元价格来衡量，超过6.5 元/天，20年这价格在5A写字楼里都不算过低，由此可见当初泡沫有多大。
整个魔都写字楼市场此时呈现一种病态。20年后由于年限、落户等缘故，同地段住宅价格均贵于写字楼，但1998年即便是供过于求局面下，因为建造成本不同，依然是写字楼比住宅价格高。
王慧玲前几天刚刚定下、几乎同地段的密云花苑，硬装完成情况下107 方才报了29万，而今天考察的沪江大厦，纯毛坯状态下报价还要3000元/平方米，唯一优惠条件说是买一层送5个车位，刚才两人先去参观了地下车库。
此时写字楼普遍地下才建一层，从施工成本来说往下多挖一层比往上堆一层高一倍不止，在容积率和高度管控还不是很严格的年代，开发商更愿意往上建。
3000元/平方价格真能用97年租金租出去的话衡量下来也不贵，五角场地段稍显偏僻，参照核心地段打对折按每平方米租金2元/天计算，一年就是730元，扣除10%空置期，再扣除部分税收，年化收益稳稳当当20%以上，世上哪有这么好的事？
98年的上海写字楼市场很简单：在市场平均利润率约束下，要么写字楼售价暴涨匹配租金，要么租金暴跌匹配房价收益率，既然整体供过于求，那暴涨不可能，暴跌还差不多，甚至两者一起回归常态。
所以当两人去看时对方销售员满脸热情，倘若不是行情不景气，开发商还要挑挑拣拣：不是正规单位不要，不是整体购买不要，现在都卖不出去，哪还能挑肥拣瘦？
“你刚才报价是几楼？”
“5 楼！整幢楼一共11楼，这是中间价，每加1层单价加 50-100元不等，6 、8、9 三个楼层单价最高，其次是10楼、11楼、7 楼……”
“4 楼呢？”
“4楼最便宜，2600元，如果整层购买，2500也行。”
常天浩笑了：“这不是比2楼还便宜？”
对方尴尬地笑笑：“是啊……”
后世为避开4、14两个数字，国人发明了3A ，13A这种叫法，然后上海因还是对外开放窗口，又要避开13，所以又有12A、15A，12A=13，15A=14，第一次看上去足以让人一头雾水……
销售员还在指着图纸认真介绍：“楼层整体呈正方形，分割成东西两个半区，单层平均面积 860 平方米，电梯一共3部，2部客梯背靠而立，各占据一个半区，楼梯走廊边有一部消防货梯，每层被分隔为16个单元，最小单元40多平方米，最大120平方米，框架结构，也可根据实际需要自由组合，但产证按单元号分割办理，电梯都是进口的东芝品牌。”
常天浩问：“现在若想买，还有哪些楼层可挑？我要整层，层次不好不考虑……”
“除了 8 楼，其他哪个楼层都可以。”
常天浩微微一笑：“这么说就是卖的不好咯。”
销售员脸色一窘，他本想显示一下供应度丰富，没想到被人反过来挑出毛病，急着辩解：“常总，我们也刚开售不久……”
“但我看见你们宣传栏摆放的竣工验收照片是冬天场景，一般来说竣工前就开始出售，至少一年了吧？”常天浩笑笑，“我到你们售楼处去看，发现什么味道都没有了……”
对方脸上被他说得一阵红一阵白：实际何止一年，都卖一年半了，销售情况依然不好，价格也一降再降，本来老板信誓旦旦均价要卖到4000以上，结果被弄得灰头土脸。
“这样吧，你报个实价，如我觉得可以今天就拍板买了……”
销售员大喜：“真的？”
“真的！”常天浩示意一下，王慧玲将一张100万本票给对方过目，“我们连本票都带来了。”
对方心一横开始报价：如一次性付款，在这基础上再打 95 折，需贷款就是97 折。5 楼一共860平方米，按3000元计算是258万。
常天浩道：“另外我还看中了402、404、413、414这4间，一共180个平方对么？”
“对！就算2500一方，45万。”
“刚才你说送5 个车位？我4楼又加买了4 间，多给一个？”
对方一咬牙：“行！整体下来一共303万，包括5楼整层、4楼4间、6个车位，95折后287.85 万，其他交易税费另计。”
常天浩笑笑：“和你老板打个招呼，价格压到268万，再加送3个车位，全部连在一起，如果可以就拍板下定了。”
“常总……”
“你问下啊，不行我就去看其他了，我时间很宝贵的……”
“我们大厦区位真挺好，您看，北面是沪江大学、南面是同济大学，西北面还有财大，离交通要道又近，还没其他高建筑遮挡……”
“我已综合考虑过了……”常天浩笑笑，“你们周围最近的餐饮有570米，用餐不是很方便；最近的公交站点600多米，走路也是麻烦事，电梯容量只有12人，高峰期会比较堵。另外这幢楼广场面积偏小，绿植偏少，所以……”
对方无可奈何道：“好吧，我去请示一下……”
销售员刚走，王慧玲就迷惑不解问道：“不是说买一层么，怎么突然又加4楼4间？还是不连续的4间。”
常天浩笑笑：“我忽然有了其他考虑……”
说罢，把想法和盘托出。